E surge um condomínio...
Poucos adquirentes de um apartamento
em construção ou já construído buscam informações sobre
o cumprimento, por parte da incorporadora, das exigências
previstas na Lei Federal nº 4.591 de 16/12/64 e a nova
Lei 10.406 de 10/01/2002 (do condomínio edilício
edifício = vertical e horizontal). De fato,
no ato do compromisso de compra, poucos ouviram falar da
Lei.
No entanto, as incorporadoras e os cartórios conhecem o árduo caminho
a trilhar, para se cumprirem todas as exigências da por ela apresentadas.
Falaremos da Lei Federal no que tange às normas que irão disciplinar
os primeiros passos da vida condominial. Ela dirá como elaborar a minuta de uma
convenção, peça integrante do processo de registro da edificação. E mesmo como minuta
e, portanto, provisória, a convenção surge como indispensável ao início da vida
grupal.
A intenção da Lei é clara: a minuta é apenas um apoio inicial para
se manter em funcionamento um organismo social que, já no nascedouro, é uma fonte
contínua de problemas e de responsabilidades.
O espírito da Lei é sábio. Após a formação do grupo majoritário
de moradores proprietários, a minuta inicial e provisória deverá ser revista,
discutida, reformulada e devidamente averbada em cartório.
Pergunta-se: quantos edifícios se encontram na privilegiada situação de atendimento
cabal ao preceito da Lei? Quantos puderam registrar uma convenção fruto de debates,
estudos e reflexões?
Poucos.
Porém, nem tudo está encerrado. Resta o consolo de se poder, legalmente e a qualquer
momento, obtido quorum, reformular aqueles quesitos que, por inadequados ou incompletos,
devam ser reformulados.
O mesmo vale para o regulamento ou regimento interno, pois se a convenção define deveres
e preserva direitos, o regulamento interno estabelece normas para garantia da
tranqüilidade da vida em comum. À medida que características forem se acentuando,
mudanças forem ocorrendo, os interessados saberão que é chegado o momento de se rever o
contido neste documento.
E essa tarefa é de todos, pois a convenção e o regulamento interno são fontes de apoio
para contestação, esclarecimento e decisão para condôminos e administradores.
Não seria absurdo relegar ao descaso a grande oportunidade de se automuniciar devidamente
para batalhas que, muitas vezes, por insegurança, são decididas nos tribunais?
Seria, pois, muito importante que todos se inteirassem da convenção de seu condomínio,
cotejassem-na com outras convenções já registradas e, quando preparados, propusessem
convocação de assembléia geral para formalizar o pedido de averbação em cartório das
alterações que a experiência do convívio dituo e a maioria julgou necessárias. Em
seguida, se procederia à revisão do regulamento interno, se imprescindível.
Esse seria um passo muito valioso para a garantia do equilíbrio
social, da transparência administrativa e do ideal de vida em comum para aquelas pessoas
que esperam ver respeitados os próprios direitos e os direitos daqueles que procuram no
regime de condomínio uma opção de vida mais tranqüila e mais segura.
O CONDOMÍNIO
A palavra condomínio significa "propriedade comum".
Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez
que existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O
direito de uso da área comum e a obrigação de conservar
o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio.Em
termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá
uma fração ideal da área comum.
Todos os condôminos devem contribuir
para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento
Interno e decisões da Assembléia.
Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços
e equipamentos comuns, tais como "hall" social,
salão de festas, piscinas, etc. Mesmo nas áreas privativas,
a liberdade do morador, embora muito maior, não é total,
visto que não poderá afetar a liberdade de outro.
Em tese tudo é muito simples. Porém,
na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus
próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do
condomínio.
Visando disciplinar os direitos e os
deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem
três documentos básicos: a Lei do Condomínio Lei no.4591/64
e nova Lei 10.406 de 10/01/2002 (do condomínio
edilício edifício = vertical e horizontal),
comum a todos; a Convenção do Condomínio (uma espécie de
"constituição"); e o Regulamento ou Regimento
Interno, estes últimos específicos para cada prédio.
Boa parte da função do síndico consiste
em exigir a correta utilização das áreas de um condomínio,
através do fiel cumprimento da Convenção e do Regulamento,
além de cuidar dos reparos necessários à sua conservação.
É o conjunto dos direitos e obrigações,
registrado no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento
e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas
de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso
comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio
condominial e a moralidade no ambiente.
PRINCIPAIS ITENS
· elaboração do Regulamento Interno;
· forma de escolha e destituição do corpo
diretivo;
· prazo, quorum e formas de convocar assembléias;
· forma das contribuições para despesas;
· forma de alteração da convenção;
· atribuições do síndico;
· como utilizar os objetos e serviços
comuns;
· forma e prazo das aprovações das contas;
· forma de administrar e movimentar o
numerário;
· certas proibições, como alteração da
fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade
do prédio.
A Convenção, para ser aprovada ou modificada,
exige o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais de condôminos
que compõem o condomínio.
Todos devem obediência à Convenção que,
por sua vez, não pode contrariar a Lei no. 4591/64, conhecida
como a Lei do Condomínio.
REGULAMENTO INTERNO
É o conjunto de normas e procedimentos
referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e
freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando
os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando,
inclusive, penalidades aos infratores.
O Regulamento Interno não pode contrariar
a Convenção, sob pena de nulidade.
O Regulamento Interno normalmente consta
da própria Convenção ou é redigido posteriormente. Sendo
feito em documento separado, deve contar com a colaboração
não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos
compromissários compradores, cessionários e promitentes
cessionários. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral,
todavia obedecendo o quorum previsto na Convenção, se a
mesma estipular.
A Convenção e o Regulamento, com o tempo,
tendem a desatualizar-se. O condomínio pode, e deve, promover
revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes
eficácia.
CORPO DIRETIVO
O corpo diretivo é composto de síndico,
sub-síndico e conselho consultivo.
Esse tripé permite inúmeras vantagens.
O síndico, que não é de ferro, também tem direito a férias.
Assim, o sub-síndico assume imediatamente o seu papel, respondendo
oficialmente pelas funções específicas.
SÍNDICO é o representante legal do condomínio,
em juízo ou fora dele, exercendo a administração do condomínio
assessorado pelo conselho consultivo e sub-síndico, todos
eleitos pela Assembléia Geral. O síndico pode ser condômino
ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo
disposição contraria na Convenção. Será eleito pela forma
e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode
exceder a dois anos, permitida a reeleição.
AS ATRIBUlÇÕES DO SÍNDICO
· Exercer a administração interna do prédio,
referente à vigilância, moralidade e segurança;
· Representar o condomínio em juízo ou
fora dele, defendendo os interesses comuns;
· Selecionar, admitir e demitir funcionários
fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento
do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data
base em outubro de cada ano;
· Aplicar as multas estabelecidas na lei,
na convenção ou no regulamento interno;
· Prestar contas somente na
assembléia;
· Guardar toda documentação contábil dentro
do prazo da lei;arrecadar as taxas condominiais;·
· Proceder à cobrança executiva contra
os devedores;
· Escolher empresas prestadoras de
serviços ou terceiros para execução das obras que interessem
ao edifício, desde que aprovadas por assembléia;
· Contratar o seguro contra incêndio;
· Convocar assembléia geral ordinária
e extraordinária;
· Comunicar aos condôminos, nos oito dias
subseqüentes à assembléia, o que foi deliberado;
· Praticar os atos que lhe atribuírem
a lei do condomínio, a convenção e o regimento interno.
O síndico terá direito a remuneração
se estiver previsto em Convenção, ficando determinado, na
Assembléia que o eleger, se ficará isento da taxa do condomínio
ou se receberá algum tipo de honorário, lembrando sempre
que o mesmo não é funcionário do condomínio, muito embora
possa contribuir para a previdência social individualmente.
SUB-SÍNDICO é o representante, eleito por
assembléia, que tem como função substituir o síndico. Alertamos
para uma análise da Convenção nesse aspecto, pois nem todas
prevêem o cargo de sub-síndico.
CONSELHO CONSULTIVO é o órgão de consulta
e assessoramento do síndico, composto por três condôminos,
com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a
reeleição.
É muito importante a existência do conselho,
pois, além de deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio,
"fiscaliza" a atuação do síndico. Portanto, o
síndico estará salvaguardado em sua imagem, visto que todas
as despesas são acompanhadas por um conselho que vê, antes
de tudo, os reais interesses dos condôminos, avaliando gastos,
necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso
de benfeitorias, entre outras medidas.
ASSEMBLÉIA GERAL
Assembléia Geral é o fórum deliberativo
onde os principais temas de interesse do condomínio devem
ser discutidos para tomada de decisões.
O síndico não deve realizar Assembléias
apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande
proveito dessas reuniões, procurando torna-las atrativas.
Para tanto, aqui vão algumas "dicas":
o Planeje e discuta com o Conselho o conteúdo
da Assembléia;
o Divulgue exaustivamente e procure obter
o compromisso da presença dos condôminos;
o Tenha sempre em mãos a Convenção e o
Regulamento para eventuais consultas;
o Conduza a reunião de modo a não se desviar
dos assuntos pautados;
o Exponha com clareza os assuntos da pauta
e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.
Existem dois tipos de Assembléias:
Assembléia Geral Ordinária - AGO e a Assembléia Geral Extraordinária
- AGE.
ASSEMBLÉIA GERAL ORDINARIA - A Lei do Condomínio
obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembléia
Geral Ordinária - AGO, salvo disposição contrária na Convenção
do Condomínio.
Deve ser votado ou deliberado na AGO
o orçamento das despesas de conservação e manutenção do
edifício para o exercício seguinte; prestação de contas
feita pelo síndico, referente ao exercício anterior para
aprovação ou não; e eleição de síndico, se for o caso.
ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - A Assembléia
Geral Extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de
interesse do condomínio, não previstos nas AGOS. Serão realizadas
sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando
o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão.
Pode ser deliberado numa AGE despesas
extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e
quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.
Para a convocação de uma Assembléia Geral
(AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário,
local, da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a
ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na
Convenção do Condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se
um prazo de 10 (dez) dias de antecedência.
Ao término da reunião, deve ser elaborada
uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do secretário.
Se não for possível no mesmo dia,
faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo
entre a reunião e a lavratura da ata.
ELEMENTOS ESSENCIAIS
o dia, mês, ano e hora da assembléia,
por extenso;
o local da assembléia;
o número de condôminos presentes identificando-os;
o presidência dos trabalhos;
o pessoa que secretariou os trabalhos;
o ordem do dia;
o deliberações;
o encerramento;
o assinatura dos condôminos presentes.
O síndico deverá mandar a todos os condôminos
cópia da ata no prazo de 8 (oito) dias subseqüentes à realização
da Assembléia.
É interessante estipular uma outra data
para a reunião de síndico, sub-síndico e conselho para avaliação
permanente do condomínio. Essa data pode, inclusive, ser
participada aos condôminos. Assim, semanal ou quinzenalmente
- e independente de AGE ou AGO - os moradores saberão que
a reunião acontece tal dia, a tal hora e em tal local. Portanto,
se tiverem queixas, problemas ou sugestões, podem centralizá-los
nessas ocasiões, aliviando a carga do síndico, em contatos
diários, muitas vezes para tratar de assuntos irrelevantes
e que podem comprometer as AGO ou AGE.
Todo o condomínio deve ter uma previsão
orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento
ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão
orçamentária, devendo planejar o orçamento para obtenção
da previsão de despesas e receita, apresentando-as para
discussão e aprovação em Assembléia Geral.
o Com base na previsão orçamentária é
feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se
os recibos e controlam-se os pagamentos.
o Tome por base o consumo de meses anteriores;
o Troque informações com síndicos de prédios
vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;
o Se a proposta for elaborada pela administradora,
peça-a cinco dias antes da Assembléia para examiná-la atentamente;
o Apresente e discuta a proposta previamente
com os conselheiros;
o Faça chegar aos condôminos cópias da
proposta a ser votada, juntamente como
Edital de convocação da Assembléia;
o Preveja uma margem de segurança em torno
de IO% para que o caixa não fique negativo em virtude de
pequenas flutuações na economia (para grandes
flutuações não há previsão que resista); se possível, realize
mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos,
de diferentes empresas, para a realização de determinada
obra ou serviço. São os gastos que um condomínio tem, dividido
em despesas ordinárias e extraordinárias.
As despesas ordinárias são as consideradas
rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, as quais
são respondidas por todos os condôminos, incluindo os locatários:
PESSOAL
o salários
o férias
o 13º salário
o rescisões contratuais de trabalho
ENCARGOS SOCIAIS
o INSS
o FGTS
o PIS
o INSS de terceiros (autônomos)
CONSUMO
· água
· luz e força
· gás
· telefone
MANUTENÇÃO/ CONSERVAÇÃO
o elevadores
o bombas
o portões automáticos
o interfones
o piscina
o jardim
o antena coletiva
o recarga de extintores
ADMINISTRATIVAS
o honorários da administradora
o impressos, xerox, correio isenção do
síndico
MATERIAIS
o de limpeza
o peças de reposição
o uniformes
SEGURO
Despesas extraordinárias são os gastos
imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas áreas
de uso comum:
EMERGÊNCIA
o vazamentos
o entupimentos
o quebra de bombas d'água
o elevadores
o demais equipamentos
BENFEITORIAS
o reformas
o aquisição de equipamentos
FUNDO DE RESERVA
É possível prever no orçamento um saldo
credor destinado a DESPESAS IMPREVISTAS, pois a Convenção
determina que 5% ou 10% do total arrecadado mensalmente
sejam contabilizados na conta FUNDO DE RESERVA, estabelecido
na Lei do Condomínio.
A constituição do FUNDO DE RESERVA é
de responsabilidade, em princípio, do proprietário. Caso
haja necessidade de reposição total ou parcial do Fundo
de Reserva, devido à utilização no custeio ou complementação
das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade
também é do locatário, salvo se referente a período anterior
ao início da locação. É de se lembrar que a Lei do Condomínio
determina a não utilização do Fundo de Reserva para pagamento
de despesas ordinárias.
O FUNDO DE RESERVA deve ser fixado quando da aprovação do
orçamento, estabelecido de acordo com as condições financeiras
do condomínio. Alguns condomínios criam o fundo de reserva
para o pagamento de ações trabalhistas.
O síndico deve fazer aplicação financeira
em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo
ou pela Assembléia Geral, para maior segurança. Para movimentação
da aplicação é aconselhável a assinatura do síndico e do
presidente do Conselho.
Se a quantia do fundo de reserva for
insuficiente para o pagamento de alguma despesa extraordinária,
o valor deverá ser rateado entre os proprietários de cada
unidade.
Num condomínio existem documentos de
caráter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico
é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal
durante 5 anos e dos documentos referentes a pessoal (empregados)
pelo período de 30 anos.
LIVROS - O condomínio também deve ter LIVROS, quais sejam:
o Livro de Atas das Assembléias
o Livro de Presença dos condôminos nas
Assembléias
o Livro do Conselho Consultivo
Esses livros devem apresentar termos
de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.
DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO
- Para efeitos fiscais o condomínio não é considerado pessoa
jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.
CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS - CNPJ -
De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita
Federal No. 87, de 24.08.84, os condomínios que auferirem
rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos
a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ,
apresentando os seguintes documentos:
o Convenção do Condomínio registrada em
Cartório;
o Ata da Assembléia que elegeu o síndico;
o Ficha de Inscrição Cadastral - FIC,
que pode ser adquirida em papelaria;
o Xerox do CPF do responsável (síndico)
que assinar a FIC;
Dar entrada da FIC, devidamente preenchida,
em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence
o condomínio.
CADASTRO DE CONTRIBUINTE DO MUNICÍPIO - CCM
- O condomínio residencial não é obrigado a se inscrever
no Cadastro de Contribuinte do Município CCM; salvo disposição
contrária do município a que pertencer.
PREVIDÊNCIA SOCIAL - INSS - O Decreto No.
611, de 21.07.92, que regulamenta os benefícios da Previdência
Social, em seu artigo 8 , parágrafo único, letra "b",
permite, ao síndico, facultativamente, filiar-se à Previdência
Social. Assim, aquele síndico que não contribui para a Previdência
Social pode, desde 22 de julho de 1992, se inscrever como
contribuinte. Não será empregado do condomínio, mas poderá
contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefícios
dela decorrentes no futuro. Esta despesa deverá ser custeada
pelo próprio síndico ou, caso a assembléia geral dos condôminos
aprove esse ônus, poderá ser reembolsado pelo condomínio.
PRESTAÇÃO DE CONTAS
Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar
um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior.
Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do
síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do
conselho.
A pasta conterá também informações sobre
quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos
em poupança, posição do fundo de reserva, da conta benfeitorias,
etc.
Um resumo, de no máximo duas folhas,
deverá ser enviado a cada condômino.
DICAS:
se sobrar espaço na folha de prestação
de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento
ou da Convenção ou envie alguma mensagem de utilidade para
o condômino ou edifício;
não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso.
Negocie pessoalmente, via administradora,
por meio de advoga-o, etc., mas não exponha o devedor ao
ridículo (previsto no Código de Defesa do Consumidor).Nos
demonstrativos relacione somente o número do apartamento
devedor.
COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA
O síndico pode contratar pessoa física ou jurídica para
auxilia-lo em suas funções. Devido à complexidade dessas,
é recomendável que o faça, às vezes, o barato sai caro,
ou seja, deixar de contratar para economizar algum dinheiro
pode custar muito mais caro, se houver algum erro ou omissão.
O síndico deverá convocar Assembléia
apresentando algumas propostas, relacionando tipo de prestação
de serviços, honorários cobrados e prazo do contrato.
Contudo, uma administradora deve ser bem escolhida, para
que ela, em vez de solução, não seja um problema a mais.
Aqui vão cuidados ao escolher uma administradora:
· Peça proposta para três ou quatro empresas;
· Consulte empresas indicadas por síndicos
ou condôminos satisfeitos;
· Leia com atenção o contrato a ser assinado,
o rol de serviços prestados,etc;
· Desconfie dos honorários muito baixos;
· Peça uma lista de prédios administrados,
com nome e telefone dos síndicos, e ligue para alguns;
· Visite a empresa antes de contratá-la;
· Verifique com quem a empresa trabalha
(bancos, fornecedores), seu capital social, quem são seus
proprietários, se tem sede própria, etc;
· Verifique qual a forma de rescisão contratual
prevista;
· Discuta com o conselho antes de se decidir
por esta ou aquela empresa;
· Opte por empresas com boa administração
de recursos humanos, que tenha bons profissionais treinando
periodicamente os funcionários dos edifícios;
· Verifique se a empresa opera pelo sistema
de conta pool, em que o dinheiro do condomínio fica na conta
bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária
própria para cada condomínio. Por este último, os moradores
passam a ter acesso aos extratos bancários, o que facilita
o controle da aplicação dos recursos;
· Verifique se o balancete é feito em
bases correntes (de 1º a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir
com a movimentação financeira do condomínio.
Esse expediente também facilita o controle dos recursos;
· Analise os pequenos detalhes do contrato.
Exemplos: número de assembléias a que a administradora comparece
por ano, sem cobrar (há empresas que cobram sempre); sistema
de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio,
se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora);
sistema empregado para compra de materiais (se permite que
moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas);
· Observar se no contrato há cláusula
especificando que a administradora é responsável pelo pagamento
de multas ou despesas extras decorrentes de
seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários
ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar
com as multas;
· Solicitar um modelo de balancete da
administradora;
· Verificar se a administradora assessora
o síndico na contratação de serviços do prédio, como colocação
de PABX, antena parabólica, pintura;
· Checar se a taxa de administração é
aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria
mais conveniente para o prédio. O fundamental é que
não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais
como pintura externa do prédio, troca de elevadores, etc.;
A administradora
deve ser de confiança do síndico, podendo ser destituída
no momento em que não mais existir tal confiança, mediante
aviso-prévio de 30 (trinta) ou 60 (sessenta) dias, conforme
constar do contrato.
MANUTENÇÃO PREDIAL
Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente
a manutenção, tanto no que concerne ao perfeito funcionamento
de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial
do imóvel.
Recomenda-se ao síndico que mantenha
sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis,
tais como elevadores e bombas.
Quem responde civelmente por acidentes
causados por mal funcionamento dos equipamentos é o condomínio,
devendo indenizar as pessoas acidentadas. A conservação
dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico.
Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a
ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados
a condôminos ou a terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade
civel.
As administradoras devem, por ocasião
da visita periódica de inspeção, preencher um "check
list" que será enviado ao síndico com as providências
recomendáveis.
Elevadores, bombas, interfones, portões
automáticos, antenas coletivas, gerador, iluminação de emergência,
minuterias, hidrantes, caixas d'água, extintores de incêndio,
luz piloto, pára-raios, filtros de piscina, equipamento
de sauna, jardins, equipamentos de segurança, etc.
Recomenda-se que o zelador verifique
constantemente esses itens e informe o síndico e administradora
sobre quaisquer irregularidades.
Além desses pontos, deve-se observar
também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento
de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas
e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura,
escoamento de águas pluviais (telhados, calhas), etc.
É muito útil ter sempre as mãos o nome
e telefone das empresas especializadas em manutenção, bem
como fornecedores para o caso de emergência.
Telefones úteis como bombeiros, polícia,
gás, eletricidade, Telefônica e hospitais mais próximos
também devem estar ao alcance do síndico e do zelador para
as emergências.
O dinheiro aplicado em MANUTENÇÃO pode
ser considerado um investimento e não necessariamente uma
despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar
o condomínio a economizar dinheiro e, conseqüentemente,
reduzir as quotas condominiais.
LIMPEZA DA CAIXA D'ÁGUA
A lavagem e desinfecção da caixa d'água deve ser feita pelo
menos a cada ano. Para se ter um bom serviço, os condôminos
devem contratar uma empresa especializada. Existem biscateiros
que não utilizam o equipamento adequado e produtos químicos
apropriados, deixando o serviço imperfeito.
Ao lado da limpeza e desinfecção periódica
do reservatório de água é necessária a manutenção das bombas,
que também deve ser feita por empresa especializada em hidráulica.
Deve-se verificar ainda se a tubulação de saída de água
está perfeita. Outro cuidado especial é com a tampa da caixa,
que deve fazer a perfeita vedação, evitando a entrada de
insetos.
A caixa d'água com o correr do tempo acumula lama e outras
impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias,
ocasionando doenças.
Mesmo confiando que a empresa especializada
execute o serviço de limpeza, correto como deve ser, é bom
conhecer o procedimento para fazer o acompanhamento do serviço.
Ao iniciar o serviço deve-se fechar o registro do reservatório
e esvaziá-lo. Nunca usar sabão ou detergente. A lavagem
interna deve ser com água e escova de nailon para não danificar
a impermeabilização. Feita a limpeza, encher o reservatório,
adicionando água sanitária na proporção de 1 litro para
mil de água. Não se deve exceder na proporção de água sanitária,
pois pode causar intoxicação. Depois de duas horas, esvaziar
o reservatório com abertura de todas as torneiras da casa
para desinfetar a tubulação. Finalmente, encher a caixa
e utilizar a água normalmente.
Na limpeza da caixa d'água, pode-se fazer
ainda a desinsetização da tampa. Quanto a isso, os condôminos
não precisam temer ocorrências de envenenamento, porque
a tampa da caixa não entra em contato direto com a água
e estando na parte externa e bem vedada não há perigo da
desinsetização, que no caso também é necessária.
Embora a ímpermeabilização do reservatório
tenha longa durabilidade, é bom saber de sua condição de
conservação. Ainda deve ser verificada se há rachaduras
em suas paredes, proveniente de excesso de calor, vibrações
ou problemas de má sustentação da caixa.
Repartições governamentais fazem gratuitamente
o exame de água dos prédios. Entretanto a falta de cuidados
especiais com reservatórios e encana-mentos, anulam os trabalhos
de controle da potabilídade de água feitos pelos órgãos
de vigilância sanitária. Assim são essenciais a manutenção
e limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos.
ECONOMIZAR: UMA NECESSIDADE
Para diminuir bastante o valor das despesas
ordinárias de condomínio, é preciso seguir regras indispensáveis
de economia. São fáceis de serem seguidas e têm importância
fundamental na queda das despesas. Contas de energia e de
água, consumo obrigatório do dia-a-dia e despesas com manutenção
e material de limpeza cairão se as regras de economia forem
rigorosamente observadas.
A empreitada de economia depende de todos
do condomínio, moradores e empregados. Alguém que não faça
economia prejudica o todo. Saiba e faça o que, onde e como
economizar.
CONSUMO DE ENERGIA ELETRICA
No caso do síndico e do zelador é preciso observar se a
iluminação está seguindo as orientações estabelecidas.
Se não há lâmpadas acesas sem necessidade,
excesso de iluminação ou se, principalmente crianças, deixaram
acesas as lâmpadas do salão de jogos ou do playground ao
deixarem local.
Se os elevadores estão sendo utilizados
de forma correta. O consumo de energia é proporcional ao
seu funcionamento. Evitar que se façam chamadas inúteis
e não deixar que crianças façam dele "um brinquedo
de sobe e desce".
Saber que existem tipos de lâmpadas e
sistemas de iluminação que reduzem o consumo e assim deve-se
procurar lâmpadas adequadas no sentido de mais econômicas.
Na garagem, por exemplo, pode haver mais luz, com economia
de lâmpadas adequadas. Na escolha da luminosidade de lâmpadas
há tabelas para isso.
Dicas:
mantenha acesas apenas as luzes necessárias,
especialmente nas garagens;
se seu prédio não tiver, instale minuterias
nas escadas;
acompanhe o consumo mensal em quilowatts;
quando houver dois ou mais elevadores
num mesmo "hall", instrua os
condôminos e empregados a chamar apenas um;
estabeleça horário para iluminação da
sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos,
etc.;
use o tipo adequado de lâmpada, e jamais permita que os
jardins e "halls" sociais
fiquem excessivamente escuros, pois, além de entristecer
o edifício, prejudica a segurança.
Obs: Existem minuterias individuais (só do próprio ambiente)
e existem tipos de lâmpadas que consomem até 1/4 de energia
com a mesma luminosidade.
CONSUMO DE AGUA
O uso desnecessário de água aumenta a despesa do condomínio.
O zelador deve orientar os encarregados da limpeza no uso
correto da água. Estes na limpeza não deve usar o esguicho,
o que se vê muitas vezes, como vassoura para tirar o lixo
dos pisos. Não se deve também fazer a limpeza com água em
horas de muito movimento, obrigando paradas no serviço e
nem em dias chuvosos.
Na rega do jardim, não se deve exagerar
de água, que além do desperdício, prejudicam as plantas,
encharcando o solo.
O zelador deve verificar periodicamente
as bombas do reservatório de água, equipamentos da piscina,
sempre atento a vazamentos neles, bem como na tubulação
do prédio. Vazamentos agravam o consumo de água.
Colaboram também para o aumento das contas
de água, os vazamentos nos apartamentos. O hidrômetro do
prédio marca toda entrada de água, inclusive a que é desperdiçada
nos vazamentos in-ternos dos apartamentos, como torneiras,
válvulas de descarga e outros pontos.
Muitas vezes o vazamento de água não
é identificado a olho nu e quando não se observa na parede
do apartamento ou pior ainda no do vizinho, pode estar escoando
pela tubulação do esgoto.
Para se verificar vazamento na válvula
ou na caixa de descarga, ponto comum de vazamento, pode-se
fazer teste bem simples: jogue cinza de cigarro no vaso
sanitário. Normalmente, a cinza fica depositada no fundo
do vaso. Em caso contrário, isto é, se a cinza não parar
no fundo do vaso e ficar boiando na superfície da água,
é sinal de vazamento na válvula ou na caixa de descarga.
Outro teste é o de verificação de vaza-mento
no reservatório de água do prédio. Assim, para efetuá-lo,
feche o registro de saída do reservatório no subsolo. Feche
completamente a torneira da bóia. Marque no reservatório
o nível da água e após uma hora de espera verifique se ele
baixou. Em caso afirmativo, há vazamento do reservatório.
Dicas:
não deixe o faxineiro fazer da mangueira
uma vassoura;
verifique vazamentos, goteiras etc.;
acompanhe o consumo mensal em m3
solicite aos condôminos reparos urgentes
nos problemas das respectivas
unidades, principalmente das descargas velhas ou obsoletas;
evite lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias
chuvosos.
MATERIAL DE LIMPEZA
E preciso saber economizar os materiais de limpeza desde
sua compra. O sindico deve verificar onde se compram mais
em conta. É preferível comprar em atacadistas, onde os produtos
saem muito mais baratos que nos supermercados. Adquira em
quantidade para estocar, fica mais econômico, devido aos
aumentos constantes dos preços dos produtos.
A compra de material de limpeza deve
ser para poucos meses porque podem se deteriorar. Sacos
de lixo, por exemplo, devido a sua durabilidade, podem ser
adquiridos em quantidade maior e para mais tempo.
Na compra deve-se atentar para os materiais
que são necessários ao uso, evitando-se os supérfluos e
também aqueles mais caros, ditos mais eficientes na veiculação
da propaganda, produzem os mesmos efeitos de outro similar
comercializado.
O estoque de material de limpeza deve
ficar em local apropriado, evitando-se locais úmidos ou
da casa de máquina do elevador ou da bomba de água. O local
deve estar sempre fechado com chave, ao cuidado do zelador.
Um ponto importante para a economia de
material de limpeza é o seu controle, feito pelo zelador
e tendo o acompanhamento do estoque e retiradas pelo síndico.
Evitar o desperdício de material de limpeza
é fundamental. Os empregados na limpeza devem estar orientados
para isso. Muitas vezes ocorre que se abusa demasiadamente
de um produto para limpar, sem necessidade, não é a quantidade
que limpa e sim o seu uso correto. Nem a aplicação de um
produto fora de sua indicação para o que deve limpar. Ainda,
em relação a economia de despesas do condomínio, deve-se
apreçar os custos na compra de produtos ou prestação de
serviços. Para tanto, na seção "Classificados"da
"Agendafácil Síndico & Condomínio", estão
selecionados em ordem alfabética de atividades (Títulos)
uma infinidade de fornecedores voltados para a manutenção
de seu condomínio. Enfim, em qualquer compra ou serviço
para o condomínio a economia deve prevalecer.
ELEVADORES
· As portas não devem ser puxadas, antes
da chegada do elevador no andar. Existem dispositivos para
liberar a trava e travá-la novamente.
· Ao abrir a porta verifique se a cabina
se encontra no local
· Espere sair as pessoas para depois entrar
no elevador.
· Não chute a porta do elevador. Pode
machucar alguém ou quebrar a mola que controla o seu fechamento.
Evite também se apoiar nas portas durante a viagem.
· Nunca prenda o elevador segurando a
porta, mesmo que seja por pouco tempo. Isso provocará a
irritação de outras pessoas, que aguardam o elevador, o
que poderá levá-las a forçar portas e botões de chamada.
· Não coloque a mão nas grades de proteção
do visor.
· Brincadeiras, pulos, ou movimentos bruscos
na cabina poderão provocar sua parada e acidentes maiores.
O elevador não é um instrumento de recreação.
· Siga o limite de passageiros estabelecido
na placa indicativa da cabina.
· Na falta de energia elétrica, estando
dentro do elevador, mantenha a calma, aperte o botão de
emergência e aguarde ajuda.
· Nunca brinque com o botão de emergência,
pois ele pode provocar a parada do elevador.
CONTROLE DE INSETOS E ROEDORES
É muito importante verificar a infestação de insetos e roedores
no condomínio. Havendo necessidade de desinsetização, desratização
ou descupinização, contrate somente empresa especializada
e, dê preferência a que possua engenheiro qualificado para
supervisionar a execução dos trabalhos e na aplicação de
produtos químicos adequados, de forma não provocar intoxicação
ou contaminação. Proponha aos condôminos a mesma atitude
em suas unidades.
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO
Toda segurança é perfeita até o dia em que falha! Este deve
ser o lema, não apenas do sindico e zelador, mas de todos
condôminos e empregados.
A Segurança deve ser dividida em dois
tópicos, para melhor abordagem do problema: patrimonial
e prevenção de acidentes e incêndios.
SEGURANÇA PATRIMONIAL
Em função de suas características, cada prédio deve estudar
o que melhor lhe convém, proporcionando maior segurança
ao condomínio. O bem patrimonial, onde se mora, deve ser
conservado e protegido. Todos devem proteger o seu patrimônio,
muitas vezes conseguido com dificuldades. Para isso devem
seguir as medidas de segurança de sua proteção.
A construção do prédio, feita por engenheiro e mão-de-obra
especializada, depois de vistoriada pela Prefeitura teve
o ``habite-se`` e recebeu os condôminos. A estes cabe zelar
pela sua manutenção.
A Convenção do Condomínio deve ter normas sobre obras dos
apartamentos, como proibição de alteração da fachada, ampliações
e outras.
As reformas e alterações nas unidades são permitidas desde
que estejam estabelecidas na Convenção e não prejudiquem
a estrutura do prédio e outros moradores, principalmente
os vizinhos da unidade.
Num prédio em que não haja piscina ou playground e se queira
construir por deliberação da Assembléia, e preciso verificar
sua possibilidade quanto ao local, por exemplo, no espaço
superior da garagem, se há estrutura para isso, evitando-se
desabamento. A segurança sempre esta em primeiro lugar.
Ainda no que se refere à construção em si, no aspecto de
segurança, entram as reformas necessárias e comprovadas,
como rachaduras perigosas, necessidade comprovada de troca
de encanamento velho entupido ou que estão causando vazamento.
PRINCIPAIS CRITÉRIOS DE SEGURANÇA
A segurança do condomínio e desdobrada em dois aspectos:
A que se deve ter medidas para evitar acidentes e danos
maiores, como incêndio e a que deve estar pronta para se
proteger contra as ocorrências que vem de fora, principalmente
assaltos.
A segurança e de importância básica ao condomínio, quanto
melhor for feita, menor serão os riscos. Relacionamos algumas
orientações:
DO SÍNDICO PARA COM OS EMPREGADOS
solicitar informações pessoais (certidões negativas dos
Distribuidores Cíveis Fórum - e da Polícia) de quem irá
trabalhar nos apartamentos e no prédio;
obrigar o uso de crachás pelos empregados do prédio;
manter na portaria fichas dos empregados dos apartamentos
com nome, número de documentos,
foto e determinações especiais dos patrões;
os candidatos devem ser atendidos na portaria, nunca subir
ao apartamento;
não é aconselhável o porte de armas para os vigias e nem
uniformes ostensivos, pois muitas vezes eles se tornam "presas
fáceis" para os bandidos, além de poderem causar acidentes
dentro do condomínio;
os vigias devem usar bloco com números de telefones úteis,
caneta e ficha telefônica, na falta
de uma linha direta;
zeladores e porteiros bem preparados são a melhor segurança.
ORIENTAÇÕES AO ZELADOR E PORTEIRO
não permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores,
compras, vende-
dores, etc., pois os assaltantes se disfarçam e entram com
o consentimento
do morador;
após exigir a identificação dos em pregados
de concessionárias de serviços (Telefônica, Sanasa, CPFL)
o zelador ou o porteiro deve confirmar com o síndico ou
morador o defeito antes de sua entrada;
confirmar também, por telefone, se o empregado realmente
é da concessionária;
o zelador deve acompanhar o empregado da concessionária
até o apartamento;
permitir a entrada de estranhos no prédio somente quando
autorizados pelo morador;
quando houver algum apartamento a ser locado ou vendido,
o zelador ou o porteiro deve exigir a presença do corretor
ou do proprietário do apartamento antes de permitir a entrada
ao prédio;
observar se o carro ao entrar na garagem é realmente de
morador, redobrando a atenção à noite
.
UTILIZAÇÃO
crachás para identificar prestadores de serviços;
telefone na portaria e um sistema de alarme que toque em
algum prédio
vizinho;
equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio: alarmes,
sensores, circuitos de TV, vigias
com rádios transmissores e receptores, etc.;
caso o condomínio não tenha condições da aquisição de algum
equipamento, é aconselhável manter boa iluminação nos locais
de acesso ao prédio, portões eletrônicos nas garagens, espelhos
côncavos nas portarias para melhor visão dos visitantes,
vigilância nas escadarias e garagem dos prédios, orientação
aos vigias e porteiros sobre a vigilância adequada, cartões
de identificação para os veículos dos condôminos terem acesso
às garagens, interfone para contato entre o porteiro e o
morador, uma linha telefônica na portaria para o porteiro
ou vigia ter um acesso mais rápido com a polícia;
correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos;
como é proibido reter documentos, é aconselhável exigir
apresentação do mesmo, anotando num livro nome, número e
apartamento que o visitante irá, não esquecendo de verificar
a autenticidade;
manter ficha cadastral com dados
de todos os moradores e funcionários,
possibilitando sua rápida localização e ou dos familiares
em caso de emergência.
DOS CONDÔMINOS
acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto
aos itens de orientação aos mesmos;
ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo
atrás do seu e se os ocupantes são moradores do
edifício;
não abrir a porta do apartamento em hipótese alguma se não
autorizou a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou o
zelador esteja do lado de fora, insistindo;
orientar os filhos para não comentar o que seus pais fazem,
quanto ganham, bens que possuem, horários que saem e chegam,
até mesmo em bares,lanchonetes,
danceterias, pois existem os chamados ladrões "ligths",
que mais parecem proprietários do imóvel, os quais procuram
fazer amizades freqüentando tais locais para pesquisa de
nome, endereço etc., planejando um futuro assalto, roubo
e seqüestro;
desconfie da empregada doméstica muito eficiente que aceita
baixo salário; pode-se solicitar
Atestado de Antecedentes na Delegacia de Policia Civil da
Região.
GARAGEM
No que se refere à segurança da garagem,
um procedimento inicial é quanto a entrada de veículos.
O porteiro deve fazer a identificação do veículo pela chapa
e o próprio tipo de carro, além do seu motorista, que no
dia-dia torna-se conhecido como morador do condomínio.
A garagem é um caminho fácil para assaltantes.
O porteiro deve ter a máxima atenção na entrada de carros.
O portão geralmente é aberto por controle eletrônico, fazendo
com que permaneça aberto o tempo suficiente para a entrada
e saída do veículo. O motorista ao entrar ou sair deve observar
se nada de estranho há nos arredores e ao entrar aguardar
próximo do portão o seu fechamento completo.
Na garagem, a manobra e circulação do veículo, se mal feitas,
podem gerar batidas e riscos na lataria, ocasionando atritos
entre os moradores.
INTERFONE
O interfone é o elo imediato de a comunicação
entre o porteiro e os condôminos e vice-versa. Através dele
o porteiro comunica a chegada de visitantes ou entregadores
de encomendas.
No caso de reparadores de aparelhos ou
de outros serviços chamados pelo morador é preciso fazer
a identificação e mesmo chamar o morador para certificar-se
dessa solicitação, que somente deve descer até a portaria
com certeza para não se expor sem necessidade, enfrentando
uma possível cilada.
O interfone é um aparelho de segurança.
Somente deve ser aberto o portão de entrada do prédio quando
se tiver a certeza da identificação do visitante.
O interfone, um aparelho aparentemente
simples, requer cuidados especiais. Sua instalação deve
ser feita por técnico especializado. Instalado, o porteiro
deve estar treinado para manusear corretamente as chaves
ou teclas da mesa operadora.O uso incorreto pode danificá-lo.
A limpeza também deve ser adequada, evitando-se
a infiltração de água ou de produtos químicos de limpeza,
que fatalmente irão prejudicá-lo.
No caso de interrupção de energia elétrica,
o interfone deve ser desligado e se deve deixar passar algum
tempo para religá-lo depois da volta da energia, que geralmente
vem com maior força e pode queimar os componentes do circuito.
OS CUIDADOS DO PORTEIRO
O porteiro deve permanecer sempre na portaria.
Deve manter na portaria um livro
de anotação de entrada e saída de
prestadores de serviços eventuais,
como mecânicos, pintores, técnicos
em conserto de telefone, luz, equipamentos, gás, etc.
Nunca permitir a entrada de estranhos,
sem prévia consulta ao morador
indicado pelo visitante.
Após ser permitido o acesso verificar se a pessoa se dirigiu
ao local ao qual disse que iria.
Suspeitar de pessoas carregando pacote e parecendo estar
à procura de alguém no prédio, sem saber com segurança o
nome do destinatário.
Estabelecer uma palavra-chave (senha), periodicamente substituída,
a ser usada no interfone para avisar que pode ocorrer ou
está ocorrendo um assalto.
Não aperte o botão de chamada diversas vezes, nem vários
elevadores ao mesmo tempo. Existe uma lógica no painel de
comando do elevador. Nunca aperte todos os botões do painel
da cabina, evitando paradas desnecessárias.
Em caso de incêndio, jamais utilize os
elevadores. use as escadas.
Estabelecer um gesto a ser usado
no "olho mágico" para avisar o morador que se
encontra naquele momento sob a ameaça de assalto.
Todos os moradores devem conhecer o gesto, evitando abrir
a porta e avisando a Polícia o mais rápido possível.
A noite, manter a portaria às escuras e a parte externa
do prédio, bem como o acesso ao condomínio, racionalmente
iluminada.
Não permitir a saída de pessoa não moradora
que esteja carregando um objeto
ou pacote, sem autorização do morador visitante.
Chamar a polícia se observar veículo
com um ou mais ocupantes, estacionado
na proximidade do prédio por longo tempo.
Chamar a polícia se um veículo com o(s) mesmo(s) ocupante(s)
passar várias vezes, lentamente, diante do
prédio, parecendo estar observando a rotina da portaria
e do acesso à garagem.
Chamar também a polícia no caso de
ver uma pessoa ou mais por muito
tempo nas proximidades observando o prédio
PREVENÇÃO DE ACIDENTES E INCÊNDIOS
A legislação exige que um edifício possua equipamentos de
proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência
para facilitar a sinalização de escape, hidrantes, extintores
por metro quadrado, pára-raio, corrimão, caixa d'água de
acordo com a área e população do prédio, rede elétrica em
perfeito estado, etc.
O síndico não só pode como deve chamar
o Corpo de Bombeiros para verificação e orientação da segurança
do prédio, uma vez que ele é o responsável pela manutenção
dos equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados.
PÁRA-RAIOS
O raio, fenômeno elétrico da natureza,
produz uma descarga de potência muito elevada, que caindo
numa área provoca enormes danos e mesmo incêndio.
Na proteção contra raios há o pára-raios.
Ele tem dupla função, a de atrair a descarga que cai na
área e escoá-la até o solo e a de impedir a formação do
raio pela emissão de cargas, que neutralizam a nuvem, afastando
a concentração da descarga elétrica.
O pára-raios deve seguir rigorosamente
as normas de sua instalação e tem que ser periodicamente
vistoriado, verificando-se o estado dos cabos e isoladores.
A parte superior da haste está sujeita a inclinações por
ação dos ventos.
O cuidado com o pára-raios deve ser constante,
pois não adianta tê-lo sem cumprir sua importante finalidade
de segurança se mal instalado e sem manutenção.
Alertamos sobre os procedimentos do sindico com relação
aos equipamentos:
porta corta-fogo (não deve ser trancada
com cadeado);
os equipamentos devem estar em perfeitas
condições;
formação de brigada de incêndio;
extintores e mangueiras de incêndio com
revisão periódica;
pára-raio com revisão no sistema uma
vez pôr ano;
revisão na instalação da rede elétrica;
revisão periódica nos botijões de gás;
revisão periódica na rede de gás canalizado;
revisão e cuidados com os elevadores;
pessoal treinado e habilitado para operar
os equipamentos; e zelar pelos
mesmos, formando brigada de incêndio;
proibir o depósito de volumes em
frente a hidrantes;
exija do zelador e de cada condômino o correto armazenamento
de substâncias inflamáveis, gás etc.
HIGIENE
A preocupação com a higiene deve ter a mesma importância
da segurança, ainda mais na utilização das áreas comuns.
Aqui vão algumas dicas:
faça exame médico periódico empregados;
exija que o condômino comunique, por
escrito, a existência de morador
portador de moléstia contagiosa grave. Se
possível, coloque esta exigência
Regulamento, não para discriminar o paciente, mas sim para
não expor os
demais ao perigo do contágio;
providencie a limpeza semestral das caixas
de água pôr meio de empresas
especializadas;
exija cuidados especiais com produtos
de limpeza tóxicos ou abrasivos,
bem como ácidos e demais substâncias que possam causar irritação
à pele;
exija dos faxineiros a utilização de botas e luvas de borracha
quando manusearem tais produtos;
exija do zelador ou da empresa de manutenção de piscinas
a exata qualidade da água;
mantenha no prédio produtos para curativos e primeiros-socorros
que deverá ficar na portaria.
Obs: existem aparelhos automatizados que dispensam produtos
químicos para as piscinas.
SEGUROS
O síndico é responsável pela contratação de seguro contra
incêndio e outros sinistros, abrangendo todas as unidades,
partes e objetos comuns, computando-se o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio.
O prazo para contratação é de 120 dias
após o "habite-se". Caso contrário, o condomínio
ficará sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto
predial cobrado pela Prefeitura.
TIPOS DE APÓLICES DE SEGUROS
responsabilidade civil do condomínio;
incêndio, raio e explosão;
quebra de vidros e espelhos;
morte e invalidez de empregados;
responsabilidade civil por guarda de veículo;
danos elétricos;
vendaval;
impacto de veículos terrestres;
roubo de bens de moradores;
incêndio de bens de moradores;
desmoronamento;
tumultos e greves;
roubo de bens do, condomínio;
portões eletrônicos;
assalto e seqüestro;
projétil perdido.
O seguro de um edifício deve ser feito
com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução
e nunca do preço comercial do edifício. Se o seguro for
com valor inferior ao real, o síndico, em caso de sinistro,
poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação.
A Susep (Superintendência de Seguros
Privados) permite que haja desconto na apólice para o seguro
de incêndio. Negocie o valor e exija que o desconto venha
discriminado em favor do condomínio.
POLÍTICA DE PESSOAL
TRATAMENTO E COMPORTAMENTO
O treinamento de funcionários tem influência
decisiva sobre a forma como tratam e como são tratados pelos
condôminos.
A autoridade do zelador é algo que deve
ser devidamente cuidada pelo síndico, pois é ele quem acompanha
a rotina, o dia-a-dia do condomínio. Disso depende a ordem,
visto que o zelador, perante os condôminos, deve ter o poder
de tomar providências diversas.
PLANEJAMENTO, RECRUTAMENTO E SELEÇÃO
A quantidade de empregados que um condomínio deve ter é
proporcional ao tamanho e à complexidade do edifício.
Ter menos empregados que o ideal, em vez de economia, traz
custos adicionais com horas extras, além de prejudicar a
segurança e comprometer a manutenção e a limpeza. A "economia"
pode transformar-se em prejuízo.
Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e
uma pré-seleção dos candidatos. Contudo, o síndico também
deve entrevistá-los, principalmente no caso de zelador.
Procure informar-se sobre os empregos anteriores, o tempo
médio de permanência em cada emprego, os motivos da saída,
etc. Não tenha pressa em contratar visto ser a pressa inimiga
da perfeição.
Evite porteiros e faxineiras que residam muito longe do
edifício, pois será ruim para ambas as partes.
No caso de zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais
sobre elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscinas,
eletricidade e hidráulica elementar.
Contrate sempre por um período de experiência e observe
o desempenho antes de efetivá-lo. Não forneça o apartamento
(residência) antes de completar os 90 (noventa) dias de
experiência.
Fazer alguns testes também é uma forma de acertar na escolha
do candidato ideal.
No caso do zelador, convém informar aos condôminos, por
escrito, sobre a troca e o nome do novo funcionário.
TREINAMENTO
Mesmo que você admita alguém com muita experiência, um pouco
de treinamento sempre será necessário. A reciclagem periódica
desse treinamento é imprescindível.
Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo, percorra
o prédio juntamente com o zelador recém-admitido, apresente
o pessoal do conselho, e outras providências.
O zelador é quem deve treinar, no local, os demais empregados,
sob orientação da administradora ou síndico.
REMUNERAÇÃO
A remuneração dos empregados é uma equação complexa. O salário
deve ser tal que corresponda à qualificação do empregado,
ao seu desempenho e ao quanto o condomínio pode pagar.
Além do mais, deve haver um equilíbrio
interno e externo. Internamente, o zelador ganha mais do
que o porteiro, que ganha mais do que a faxineira. Externamente,
não se deve pagar nem muito acima nem muito abaixo do que
pagam os outros prédios de mesmo porte da região.
As administradoras costumam realizar
pesquisas salariais periódicas para orientar os condôminos.
Mas a decisão final é sempre do síndico.
Todo e qualquer reajuste salarial fora
da data-báse (1º de outubro), exceto as promoções, deve
ser registrado como "Antecipação Espontânea Compensável",
para salvaguardar o condomínio quanto aos reajustes futuros.
Por que um sindicato para Condomínios?
A rigor um condomínio não tem personalidade jurídica. No
entanto, contrata pessoas, serviços, arrecada, paga e está
sujeito a um volume cada vez maior de leis e normas de toda
espécie. Os condomínios carecem de um apoio institucional,
principalmente quando das negociações trabalhistas com os
sindicatos de empregados em edifícios.
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